Vaše nemovitost, vaše pravidla. Přehled o tom, co může majitel bytu stanovit svým nájemníkům.

I když se majitel nemovitosti může zdát jako nekompromisní a náročný, občanský zákoník stanoví řadu věcí, které nesmí do nájemní smlouvy zahrnout. To znamená, že nájemník má určitá práva, která mu nelze odepřít. Například nemůže být ovlivněno, zda si v daném bytě zaregistruje trvalé bydliště nebo zda si pořídí zvířata. Nicméně, existují věci, které si majitel může zakázat v nájemní smlouvě.

Co jsou to za omezení a jaké jsou důvody pro jejich zahrnutí do smlouvy?

Nový nájemník si samozřejmě přeje mít plnou svobodu v používání svého nového bydlení a je ochoten za to spravedlivě platit nájemné. Na druhé straně majitel má oprávněný zájem, aby nájemce nemovitost užíval odpovědně a nezpůsobil jí zbytečné škody. Proto je výběr vratné kauce na místě. Nicméně, lze se ptát, zda majitel může ovlivnit, jak bude nájemce nemovitost používat a co v ní bude nebo nebude dělat?

Trvalé bydliště bez omezení

Majitelé nemovitostí mají často obavy z toho, že se jejich nájemník rozhodne v bytě trvale usadit, i když má na sobě například exekuci nebo ho pronásledují trestní stíhání. Toto by mohlo vést k neustálým návštěvám policie nebo exekutorů, což by mohlo značně narušit pohodu vlastníka. Bohužel ale majitel nemá žádné právo zakázat nájemníkovi, aby si svůj trvalý pobyt právě v jeho nemovitosti zaregistroval.

I když se takový nájemník nemusí na úřadu prokazovat povolením k trvalému pobytu, nemá to pro majitele přílišné výhody.

Úřady totiž při přihlašování trvalého bydliště nezkoumají, jaké podmínky jsou uvedeny v nájemní smlouvě.

To může majitele nemovitosti nutit hledat jiná řešení.

Avšak v průběhu trvání nájemní smlouvy má majitel velmi omezené možnosti, jak zabránit nájemníkovi, aby si v nemovitosti zřídil trvalý pobyt. Až po skončení nájemního vztahu, majitel může bývalé nájemníky odhlásit a následně jim zabránit v nahlášení bydliště na své adrese. Tento proces může být pro majitele značně komplikovaný a zdlouhavý.

Zvířata ano, ale... 

Pokud jde o chov domácích zvířat, nájemníci mají právo na chov, pokud je v souladu s přiměřeností. I když nájemní smlouva nemůže zakazovat chov běžných domácích zvířat, je důležité, aby nájemník bytu respektoval přiměřené využívání prostoru. To znamená, že by neměl chovat zvířata, jako je prase, které by mohlo poškodit byt nebo společné prostory. Například pokud by pes neustále štěkal a rušil klidné prostředí bytového domu, mohl by to být také problém.

Majitelé nemovitostí mohou mít obavy z možných poškození vnitřního vybavení bytu, ať už jde o malého psa nebo aktivní kočku. V takových případech může majitel požadovat vyšší kauci při podpisu nájemní smlouvy. Tato kauce může být až trojnásobek měsíčního nájmu.

Kouření v bytě: Pro a Proti 

Pro mnohé majitele může být neustálé kouření nájemníka stejným problémem jako nevychovaný pes. Cigaretový kouř se totiž často hůře vyvětrává a může zůstat v místnostech i po delší době, kdy se v nich nekouřilo. Ačkoliv by si někteří majitelé přáli kouření v bytě zakázat, nemají na to legální prostředky. Mohou nájemníky požádat, aby v bytě nekouřili, ale nemají žádnou právní páku, jak toto nařízení vymoci.

Pokud majitel obává o znehodnocení bytu v důsledku kouření, jednou z možností je požadovat vyšší zálohu při podepsání nájemní smlouvy. Tato kauce může dosáhnout až trojnásobku dohodnutého nájmu.

Omezení počtu osob a návštěv

Ve smlouvě může majitel nemovitosti určit, kolik lidí smí nemovitost obývat, přičemž tento počet by měl odpovídat velikosti bytu a hygienickým normám. Avšak majitel nemá možnost omezení týkající se hostů, které si nájemník pravidelně či občas pozve.

Jaké má vlastník možnosti obrany?

Jak je patrné, některá problematická chování nájemníka nemůže majitel prostě zakázat. I když může například žádat o zdrženlivost při kouření, není v jeho silách takovou žádost právně vymoci, ani nemá možnost při jejím nerespektování vypovědět nájemní smlouvu.

Jedním z nástrojů, jakým se majitel může bránit před poškozením své nemovitosti, je stanovení vyšší vratné kauce, mohoucí dosáhnout až třikrát výše nájmu. Tato kauce může být následně využita na pokrytí oprav či jiných nákladů v případě, že nemovitost byla poškozena.

Důležitým krokem k ochraně majetku je také pečlivá tvorba předávacího protokolu bytu při zahájení nájmu. Protokol by měl podrobně popisovat stav bytu, doplněný o fotografie nebo videozáznam. Pokud by byl při konci pronájmu zjištěn rozdíl oproti původnímu stavu z protokolu, může majitel požadovat nápravu na náklady nájemníka.